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[研究院]2019年7月杭州土地市場分析報告

首批“雙限”地塊完成出讓 熱門宅地出現不同程度降溫

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透明售房網 2019-08-05 來源: 透明房地產研究院
[摘要] 2019年7月,杭州土地市場供應放緩,共成交22宗土地,總出讓面積59.6萬平方米,總出讓金額247.8億元。7月末,首批8宗“雙限”地塊完成出讓,除了喬司地塊外,其它地塊均未達到封頂溢價率,各板塊的土地市場均出現不同程度的降溫。根據目前杭州國土資源局的土地掛牌公告顯示,下月全市土地供應進一步放緩,預計下月出讓土地僅12宗,余杭區、蕭山區和臨安區下月均無土地供應。

文/透明房地產研究院研究員  李萌碩

2019年7月,杭州土地市場供應放緩,共成交22宗土地,總出讓面積59.6萬平方米,總出讓金額247.8億元。7月末,首批8宗“雙限”地塊完成出讓,除了喬司地塊外,其它地塊均未達到封頂溢價率,各板塊的土地市場均出現不同程度的降溫。根據目前杭州國土資源局的土地掛牌公告顯示,下月全市土地供應進一步放緩,預計下月出讓土地僅12宗,余杭區、蕭山區和臨安區下月均無土地供應。

全市地供應放緩  出讓面積和金額同比下降

2019年7月,杭州全市共成功出讓土地22宗,總出讓面積59.6萬平方米,同比下降61.75%;總出讓金額247.8億元,同比下降56.93%。其中,涉宅用地出讓10宗,出讓面積42.8萬平方米,出讓金額228.2億元,占總出讓金額的92.10%;商業用地9宗,出讓面積14.1萬平方米,出讓金額19.3億元,占總出讓金額的7.78%;其他用地3宗(含1宗加油站用地和1宗停車場用地),出讓面積2.7萬平方米,出讓金額0.3億元,占總出讓金額的0.12%;另外本月暫無人才租賃用地出讓。

本月主城區是供應主力  出讓金額占比接近5成

分區域來看,本月土地出讓主要集中在主城區、蕭山區和錢塘新區,其他區縣供應面積相對較少。本月主城區共出讓土地5宗,地塊總可建面積65.4萬平方米,成交金額111.8億元,占全市總成交金額的45.13%。

蕭山區出讓土地5宗,總可建面積38.0萬平方米,成交金額73.8億元,占全市總成交金額的29.80%。

錢塘新區出讓土地2宗,總可建面積31.8萬平方米,成交金額53.1億,占全市總成交金額的21.42%。

桐廬縣出讓土地3宗,總可建面積12.6萬平方米,成交金額2.9億,占全市總成交金額的1.18%。

此外,建德市、富陽區、余杭區和臨安區合計出讓土地7宗,總可建面積為20.0萬平方米,成交金額6.1億元,占全市總成交金額的2.47%。

淳安縣本月無土地出讓。

首批“雙限”地塊完成出讓  熱門地塊均未達到封頂溢價率

7月末,首批“限房價、限地價”的8宗涉宅地塊完成出讓,從出讓結果來看,除了余政儲出[2019]27號喬司地塊達到封頂溢價率外,其它7宗涉宅地塊均未達到封頂溢價率,土地市場降溫明顯。由于新房的售價被限定,未來地塊新房售價已無上漲空間,7月29日出讓的三宗熱門宅地,均被本土大型房企競得,相比中小型房企,他們的融資成本更低以及成本管控能力更強。另外,7月30日出讓的望江單元大型商住綜合地塊由香港新世界競得,溢價率僅3.93%,這也是香港新世界首次進入杭州。

從具體的競拍來看,7月29日出讓的杭錢塘儲出[2019]2號,為該地塊的第二次掛牌出讓,成交樓面價25810元/平方米,最終由本土房企綠城競得,溢價率27.68%。雖然成交樓面價低于市場預期,但由于該宗地塊的新房最高均價被限定在37500元/平方米,盈利空間不大,且對房企的成本管控能力有著比較高的要求。

另兩宗蕭山市北地塊和錢江世紀城地塊,均由本土房企濱江競得,樓面價分別為25615元/平方米和31266元/平方米,溢價率分別為28.07%和24.07%。新房限價分別為37500元/平方米和45000元/平方米,盈利空間也比較小。

南部新區商住地塊,由東原競得,樓面價10386元/平方米,溢價率9.32%;萬固首入杭州,競得錢塘新區新灣商住地塊,樓面價5995元/平方米,溢價率22.96%;空港新城商住地塊,由興耀競得,樓面價7917元/平方米,溢價率18.17%。7月30日出讓的兩宗涉宅地塊,從溢價率上來看,出現了完全不同的結果。其中,喬司地塊被路勁以總價22258萬元,樓面價18162元/平方米競得,溢價率29.72%,是首批“雙限”地塊最高的溢價率,但未出現自持比例;望江單元大型商業綜合體地塊,由香港商業巨頭新世界以總價979187萬元,樓面價24860元/平方米競得,溢價率僅3.93%,這也是首批“雙限”地塊中最低的溢價率,同時也是香港新世界的首次入杭。

8月全市僅掛牌12宗土地 三堡“江河匯流綜合體”地塊掛牌

根據目前杭州國土資源局的土地掛牌公告顯示,全市預計8月份出讓的地塊僅12宗。其中,江干區三堡“江河匯綜合體”將于8月6日出讓,總建筑面積約85萬方,總起價約131億元,地塊同樣有“限房價”的要求。余杭區、蕭山區和臨安區下月均無土地供應。

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