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[研究院]2019年5月杭州土地市場分析報告

全市土地供應量環比下降 市區涉宅地幾乎全部封頂成交

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透明售房網 2019-06-05 來源: 透明房地產研究院
[摘要] 2019年5月,杭州土地供應量環比下降,全市共出讓土地26宗,出讓面積89.1萬平方米,環比下降15.33%,出讓金額267.6億元,環比下降31.03%。主城區仍是供應主力,出讓金額占比超過6成。5月的土地市場依然較熱,多宗市區涉宅地塊幾乎都以封頂溢價率成交,且伴有不同的自持比例。根據目前杭州國土資源局的土地掛牌公告顯示,預計下月出讓土地共32宗,主城區下月無土地供應。

文/透明房地產研究院研究員  李萌碩

2019年5月,杭州土地供應量環比下降,全市共出讓土地26宗,出讓面積89.1萬平方米,環比下降15.33%,出讓金額267.6億元,環比下降31.03%。主城區仍是供應主力,出讓金額占比超過6成。5月的土地市場依然較熱,多宗市區涉宅地塊幾乎都以封頂溢價率成交,且伴有不同的自持比例。根據目前杭州國土資源局的土地掛牌公告顯示,預計下月出讓土地共32宗,主城區下月無土地供應。

全市地供應量環比下降  出讓面積和金額同比增長

2019年5月,杭州全市共成功出讓土地26宗,總出讓面積89.1萬平方米,環比下降15.33%;總出讓金額267.6億元,環比下降31.03%。其中,涉宅用地出讓11宗(含1宗人才租賃用地),出讓面積56.9萬平方米,出讓金額235.1億元,占總出讓金額的87.86%;商業用地14宗,出讓面積25.1萬平方米,出讓金額31.9億元,占總出讓金額的11.94%;其他用地1宗,出讓面積7.1萬平方米,出讓金額0.6億元,占總出讓金額的0.21%。

縱向來看,本月土地出讓面積和出讓金額位于近一年來的第三高位,低于2018年7月和2019年4月的成交量。出讓面積較去年同期68.3萬平方米,增長30.45%;出讓金額較去年同期267.1億元,增長0.19%,漲幅較小。

本月主城區是供應主力  出讓金額占比超過6成

分區域來看,本月土地出讓主要集中在主城區、蕭山區和臨安區,其他區縣供應面積相對較少。本月主城區共出讓土地8宗,其中涉宅用地5宗(含1宗人才租賃用地),地塊總可建面積70.54萬平方米,成交金額163.40億元,占全市總成交金額的61.13%。

蕭山區出讓土地2宗,總可建面積53.08萬平方米,成交金額54.54 億元,占全市總成交金額的20.40%。

臨安區出讓土地10宗,總可建面積38.40萬平方米,成交金額17.65億,占全市總成交金額的6.60%。

余杭區出讓土地2宗,總可建面積25.70萬平方米,成交金額28.24億,占全市總成交金額的10.57%。

此外,建德市和桐廬縣合計出讓土地4宗,總可建面積為11.86 萬方,成交金額3.46億元,占全市總成交金額的1.30%。

富陽區、大江東和淳安縣本月無土地出讓。

市區涉宅地塊幾乎以封頂溢價率成交 且有不同比例的自持

5月的土地市場依然較熱,從多宗市區的熱點涉宅地塊來看,除了平安地塊,其它涉宅地塊均以封頂溢價率成交,且伴有不同的自持比例。臨平新城的星耀地塊和丁橋的中國電建地塊,從樓面價來看價格分別為7162元/平方米和13468元/平方米,和同板塊內的地塊相比樓面價并不高,但由于這兩宗地塊的限制條件很多,實際的樓面價格遠高于當前的樓面價,其中星耀地塊但由于項目可售住宅部分面積占比很小,以及較多的商業限制條件,實際的樓面價格會高很多。丁橋單元的中國電建地塊,需要配建30%比例的公租房,是杭州目前公租房比例最高的地塊,再加上26%的自持比例,實際樓面價也會高出很多。

從具體的競拍來看,5月7日出讓的余政儲出[2019]19號臨平新城核心區地塊,平安以總價156639萬元競得該地塊,樓面價19237元/平方米,溢價率28.25%。從樓面價上來看,相比2018年5月的中交地塊,有小幅上漲,刷新了板塊的樓面價格。

5月9日出讓的余政儲出[2019]21號臨平新城核心區的商住地塊,經過59輪的報價就達到封頂溢價率,最終被杭州興耀以總價125751萬元競得,樓面價7162元/平方米,溢價率29.97%,自持比例為22%。位于蕭山區新街單元蕭政儲出[2019]16號E09地塊,由保利地產以總價386097萬元競得,樓面價18194元/平方米,溢價率29.96%,自持比例5%。

5月17日出讓的4宗主城區的涉宅地塊,均以封頂溢價率成交,并且伴有不同的自持比例。位于拱墅區祥符單元的兩宗宅地,其中祥符單元GS0904-R21-02地塊,由榮安以總價253240萬元競得,樓面價24023元/平方米,溢價率29.71%,自持比例5%;祥符東單元GS0804-R21-02地塊,由禹洲以總價465694萬元競得,樓面價24815元/平方米,溢價率29.83%,自持比例3%。文暉單元XC0402-28、XC0403-07、09、33;XC0404-07號商住地塊,樓面價29667元/平方米,溢價率29.94%,自持比例8%,由嘉里競得。丁橋單元JG0402-03地塊,該宗地塊需要配建30%的公租房,是杭州目前公租房比例最高的地塊,即使有比較高的公租房比例,但由于封頂價格僅1.3萬元/平方米左右的價格,依然吸引了眾多房企的競拍,最終被中國電建以總價11.52億元競得,樓面價格13468元/平方米,自持比例達26%。

六月全市掛牌32宗地塊 主城區無土地供應

根據目前杭州國土資源局的土地掛牌公告顯示,全市預計6月份出讓的地塊共32宗(其中涉宅用地28宗,商業用地4宗),地塊總出讓面積164.1萬方,可建面積316.4萬方,總起價約273億元。

6月份主城區無土地供應,土地供應主要分布在余杭區、蕭山區、富陽區和臨安區。另外,6月份全市暫無人才租賃用地供應。

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